Une simulation de crédit immobilier en ligne donne une idée, mais le dossier est jugé sur trois critères précis : le taux d'endettement, le taux d'usure et le reste à vivre. Voici comment les calculer vous-même avant de contacter la banque.
Un simulateur en ligne vous demande votre revenu, vos charges, le montant emprunté et la durée. Il en déduit une mensualité et un coût total du crédit. Mais il omet souvent l'assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier. Le TAEG (taux annuel effectif global) inclut tous ces coûts ; c'est lui qu'il faut comparer, pas le taux nominal.
La simulation d'une banque ou d'un courtier va plus loin : elle intègre votre situation professionnelle, votre épargne résiduelle et votre historique bancaire. Le résultat n'est qu'une indication, jamais un engagement. Seule l'offre de prêt émise après accord du comité de crédit a une valeur contractuelle.
Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), les banques doivent limiter le taux d'endettement de leurs clients à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. Ce taux se calcule ainsi : additionnez toutes vos mensualités de crédit en cours (y compris le nouveau prêt) et divisez par vos revenus mensuels nets.
Exemple : un couple gagne 4 000 € nets par mois. Leurs mensualités totales ne peuvent pas dépasser 1 400 €. S'ils remboursent déjà un crédit auto de 300 €, le crédit immobilier ne pourra pas générer une mensualité supérieure à 1 100 € assurance comprise.
Mais cette règle souffre une flexibilité : les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production de crédits, en priorité pour l'achat d'une résidence principale, notamment par des primo-accédants. Cette dérogation n'est pas automatique : elle exige un reste à vivre confortable et un apport significatif.
Le reste à vivre est l'argent qui vous reste après paiement de toutes vos charges et crédits. Les banques exigent un reste à vivre minimum. La pratique bancaire courante fixe ce seuil à 1 000 € par personne et par mois, mais il peut être plus élevé en région parisienne ou pour des familles nombreuses. Un reste à vivre trop faible peut entraîner un refus même si le taux d'endettement est sous 35 %.
Pour calculer votre reste à vivre, additionnez vos revenus nets mensuels, puis soustrayez toutes vos charges fixes : loyers ou crédits, impôts, pensions, abonnements, etc. Le montant restant doit couvrir les dépenses courantes (alimentation, transport, énergie) et l'épargne de précaution.
Le taux d'usure est le TAEG maximal auquel une banque a le droit de prêter. Il est révisé chaque trimestre par la Banque de France, en fonction des taux moyens pratiqués le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Si votre TAEG calculé dépasse ce plafond, aucune banque ne peut vous accorder le prêt, même si votre taux d'endettement est impeccable.
Ce blocage survient lorsque les taux de marché remontent rapidement : le taux d'usure, calculé avec retard, devient inférieur aux taux réels proposés. Les emprunteurs avec peu d'apport ou un profil risqué sont les premiers écartés, car leur TAEG est plus élevé.
Avant de faire une simulation, consultez le dernier taux d'usure publié sur le site de la Banque de France (rubrique « Taux et cours »). Si le TAEG simulé s'en approche, prévoyez une marge : une hausse des taux entre la simulation et l'offre peut vous faire dépasser le plafond.
Aucune loi n'impose un apport minimum. Mais les banques exigent presque toujours de couvrir les frais annexes : les frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et les frais de garantie (environ 1 à 2 % du montant emprunté). Sans apport, la banque prête 100 % du bien, mais elle majore le taux d'intérêt pour compenser le risque.
Un apport de 10 % du prix est le standard minimum dans l'ancien. Pour un achat dans le neuf, 5 % peuvent suffire grâce aux frais de notaire réduits. Au-delà de 20 %, vous devenez un client attractif et pouvez négocier le taux.
Attention : l'apport ne sert pas seulement à couvrir les frais. Il rassure la banque sur votre capacité à épargner. Un apport constitué d'une donation ou d'un héritage est accepté, mais la banque examinera l'origine des fonds.
De nombreux simulateurs en ligne affichent un taux nominal attractif, mais ne mentionnent pas l'assurance emprunteur, qui peut ajouter 0,3 à 0,8 point au TAEG. Ils partent aussi du principe que vous êtes en CDI hors période d'essai, avec un compte bancaire irréprochable. Or, un CDD, une période d'essai ou des incidents bancaires récents font basculer la décision.
Autre piège : le simulateur ne tient pas compte de la règle du taux d'usure. Il peut vous proposer un taux qui, une fois l'assurance ajoutée, dépasse le plafond légal. Vous perdez alors des semaines à monter un dossier refusé d'emblée.
Enfin, la simulation en ligne ne vérifie pas votre « reste à vivre ». Elle se contente du taux d'endettement. Or, un reste à vivre insuffisant est un motif de refus aussi fréquent que le dépassement des 35 %.
Rassemblez les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition, les relevés de compte des trois derniers mois et le justificatif d'apport (épargne, donation). Puis contactez au moins deux banques et un courtier. Demandez une simulation écrite avec le détail du TAEG, de l'assurance et des frais.
La banque a l'obligation de vous remettre une fiche d'information standardisée européenne (FISE) avant l'offre de prêt. Ce document récapitule le TAEG, le coût total du crédit et les conditions de remboursement. Comparez les FISE des différentes banques, pas les simulations en ligne.
Un courtier peut faire gagner du temps : il connaît les banques qui pratiquent des dérogations aux 35 % ou qui acceptent des profils atypiques. Sa simulation, basée sur votre dossier réel, est plus proche de la décision finale.
Oui, dans certains cas. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production, en visant les primo-accédants ou les résidences principales. Mais la dérogation exige un dossier solide : apport supérieur à 20 %, reste à vivre élevé, et souvent une épargne résiduelle après l'opération.
Si vous dépassez 35 %, ne perdez pas de temps avec une simulation en ligne : prenez rendez-vous avec un courtier qui saura quelles banques ont encore de la marge pour déroger.
La durée du prêt joue aussi : au-delà de 25 ans, la dérogation est plus difficile à obtenir. Pour un achat sur plan, la durée peut atteindre 27 ans, mais uniquement si le déblocage des fonds est progressif.
Non. Elle ne vaut que comme indication. Seule l'offre de prêt émise par la banque après étude du dossier et acceptation par vous engage les deux parties.
35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. Ce taux inclut toutes les mensualités de crédit en cours.
Oui, il est révisé chaque trimestre par la Banque de France. Consultez le dernier taux avant de signer un compromis de vente.
Pas obligatoirement, mais un courtier connaît les banques qui dérogent aux 35 % et celles qui acceptent les profils atypiques. Sa simulation est plus proche de la réalité qu'un simulateur en ligne.
Oui, elle est obligatoirement intégrée dans le calcul du taux d'endettement et dans le TAEG. Une assurance déléguée peut réduire le TAEG et donc le taux d'endettement.
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