Un simulateur de crédit immobilier donne une idée du montant empruntable, mais son résultat dépend des données que vous saisissez. Une erreur sur l'assurance ou les charges peut fausser l'estimation de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Voici comment le régler pour qu'il reflète ce qu'une banque acceptera réellement.
Un simulateur de crédit immobilier estime la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges, du taux d'intérêt et de la durée du prêt. Il affiche la mensualité correspondante et le coût total du crédit. Ce n'est pas un engagement de la banque : elle refera son propre calcul à la réception de votre dossier.
Le simulateur de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), accessible sur service-public.fr, est fiable et gratuit. Il prend en compte les critères du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Les simulateurs des banques et des courtiers en ligne donnent des résultats similaires, mais ils peuvent préremplir des taux promotionnels.
Utilisez le simulateur avant de visiter des biens pour fixer une fourchette de prix réaliste. Inutile de tomber amoureux d'un appartement à 300 000 euros si votre capacité d'emprunt est de 220 000 euros.
Indiquez vos revenus nets perçus avant impôt sur le revenu : net imposable, pas le net à payer, ni le brut. Si vous êtes salarié, prenez la ligne 'net imposable' de votre dernier bulletin de paie, multipliez-la par 12, et ajoutez les primes régulières. Les banques retiennent aussi les revenus fonciers à hauteur de 70 % de leur montant, et les pensions alimentaires si elles sont fixées par jugement.
Les revenus variables (commissions, intérim) sont moyennés sur les trois dernières années. Si vous êtes en période d'essai ou en CDD, la banque peut refuser ou exiger un apport plus élevé. Prévenez le simulateur en entrant un revenu minoré de 20 % si votre situation n'est pas stable.
Ajoutez toutes vos charges de crédit en cours : prêt auto, crédit renouvelable, crédit à la consommation. Si vous avez un découvert autorisé, la banque considère que vous l'utilisez en permanence et le déduit de votre capacité d'emprunt. Mentionnez aussi une pension alimentaire versée, même si elle n'apparaît pas sur votre avis d'imposition.
L'assurance emprunteur est la charge la plus souvent sous-estimée. Elle s'ajoute à la mensualité du prêt et dépend de votre âge, de votre santé et de votre statut de fumeur. Pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, comptez entre 20 et 80 euros par mois selon votre profil. Si le simulateur ne la prend pas en compte, ajoutez-la manuellement.
Un simulateur demande souvent le taux nominal, qui ne comprend ni les frais de dossier ni l'assurance. Or la banque calcule le TAEG (taux annuel effectif global), qui inclut tous les coûts. Pour obtenir une mensualité proche de la réalité, ajoutez 0,5 à 1 point au taux nominal affiché. Par exemple, un taux nominal de 3,2 % donne un TAEG d'environ 4 %.
Vérifiez que le simulateur applique bien ce taux sur la durée totale, et non un taux promotionnel temporaire. Les offres à taux fixe sont préférables pour une simulation, car le taux variable complique le calcul.
La durée du prêt influence directement la mensualité et le coût total. La durée maximale autorisée par le HCSF est de 25 ans, sauf pour l'achat d'un logement neuf sur plan, où elle peut atteindre 27 ans. Plus la durée est longue, plus le coût total est élevé, mais plus la mensualité est faible.
L'apport personnel doit couvrir au minimum les frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l'ancien) et les frais de garantie (environ 1,5 %). Les banques exigent donc un apport d'au moins 10 % du prix du bien. Si vous n'avez pas cet apport, le simulateur affichera une capacité d'emprunt plus faible, et la banque refusera probablement le dossier.
Le simulateur se contente de calculer un ratio d'endettement et une mensualité. La banque, elle, examine votre comportement bancaire : découverts réguliers, jeux d'argent, virements vers des plateformes de trading. Un compte qui passe dans le rouge chaque mois peut justifier un refus, même si le taux d'endettement est correct.
La banque applique aussi une décote sur certains revenus. Les allocations familiales sont prises en compte pour le reste à vivre, mais pas pour le calcul du taux d'endettement. Les revenus locatifs sont retenus à 70 %, et les primes exceptionnelles sont ignorées.
Enfin, le simulateur ne vérifie pas le 'reste à vivre' : la somme qui vous reste après paiement de toutes les charges de crédit. Ce montant dépend de la composition du foyer. Pour une personne seule, il doit être d'au moins 800 euros par mois. Pour un couple avec deux enfants, comptez 1 800 euros. Si le simulateur ne l'affiche pas, calculez-le vous-même en soustrayant la mensualité de votre revenu net.
Un simulateur ne tient pas compte des spécificités du bien : une passoire thermique peut entraîner un refus d'assurance, et un bien en copropriété avec des charges élevées réduit la capacité d'emprunt.
Une fois la simulation concluante, prenez rendez-vous avec votre banque ou un courtier. Apportez les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition, les relevés de compte des trois derniers mois, et un justificatif d'apport (épargne, donation). La banque vous remettra une fiche d'information standardisée européenne (FISE) détaillant le TAEG et les conditions.
Si vous passez par un courtier, il peut obtenir des conditions négociées, mais facture des honoraires, souvent entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté. Comparez avec les offres directes des banques en ligne.
Ne signez rien avant d'avoir reçu l'offre de prêt écrite. Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours avant de l'accepter. Pendant ce délai, vous pouvez comparer avec d'autres offres.
Le premier motif de refus est le dépassement du taux d'endettement. Le HCSF impose un maximum de 35 % des revenus nets, assurance comprise. Si votre mensualité projetée dépasse ce seuil, la banque est tenue de refuser, sauf si vous entrez dans les exceptions : primo-accédants avec un apport important, ou achat dans le neuf avec travaux.
Le deuxième motif est un apport insuffisant. Sans les 10 % nécessaires pour couvrir les frais, la banque considère que vous n'avez pas d'épargne de précaution et refuse.
Le troisième motif est l'instabilité professionnelle : période d'essai, CDD, intérim. Les banques exigent généralement un CDI confirmé ou, à défaut, un apport de 20 % et une épargne résiduelle.
Non, sauf cas exceptionnel comme un prêt aidé (PTZ, Prêt Action Logement) ou une garantie extérieure. Les banques exigent au moins 10 % pour couvrir les frais. Sans apport, le dossier est refusé, à moins de bénéficier d'un prêt conventionné ou d'une caution solide.
Le simulateur n'a pas tenu compte de votre reste à vivre, de la décote sur vos revenus variables ou de votre comportement bancaire. Demandez à la banque le motif exact du refus, puis ajustez votre simulation en conséquence.
Le taux d'usure est publié chaque trimestre par la Banque de France. Un prêt dont le TAEG dépasse ce taux est interdit. Consultez le site de la Banque de France ou service-public.fr pour la valeur à jour.
Un courtier négocie pour vous et peut obtenir un taux inférieur de 0,2 à 0,5 point, mais il facture des honoraires. Comparez le coût total : si vous empruntez 200 000 euros sur 20 ans, une baisse de 0,3 point vous fait économiser environ 6 000 euros d'intérêts, ce qui peut couvrir les honoraires.
Non, les simulateurs classiques ne gèrent pas le prêt relais. Utilisez le simulateur dédié de votre banque ou demandez une étude personnalisée à un courtier.
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